¿Te conviene comprar o seguir arrendando?

No hay una respuesta única: depende de cuántos años te vas a quedar. Comprar tiene costos grandes de entrada (cuota inicial, escrituración) y de salida (comisión del agente, impuesto de ganancia ocasional) que solo se diluyen con el tiempo. Por eso arrendar casi siempre gana en horizontes cortos y comprar empieza a ganar cuando te quedas lo suficiente. La calculadora de esta página te dice exactamente a partir de qué año se voltea la balanza con tus números.

Los bancos en Colombia financian hasta el 70% del valor comercial en vivienda no VIS y hasta el 80% en vivienda VIS. Es decir, necesitas mínimo un 30% (o 20% en VIS) de cuota inicial. A eso hay que sumarle los costos de escrituración, que suelen rondar el 2% del precio y también salen de tu bolsillo.

Entre notaría, impuesto de registro y rentas, el comprador suele pagar alrededor del 2% del valor del inmueble. La escritura de la hipoteca y el estudio de títulos pueden sumar algo más. Por eso la calculadora lo trata como un costo de entrada que nunca recuperas.

La tarifa de ganancia ocasional en Colombia es del 15% sobre la utilidad: el precio de venta menos el costo fiscal del inmueble. Hay exenciones importantes, como cuando vendes tu casa de habitación y reinviertes en otra vivienda, sujetas a los topes y requisitos de la DIAN. La calculadora aplica el 15% siempre, así que si te aplica una exención tu resultado real será mejor que el que ves acá.

Porque no lo pierdes: cada peso que abonas a capital deja de ser deuda y pasa a ser patrimonio tuyo. Sale de tu cuenta —por eso aparece en el flujo de efectivo— pero no es un gasto, es un traslado de un bolsillo a otro. Lo que sí es gasto son los intereses: esa plata se la queda el banco y no vuelve. Confundir las dos cosas es el error más común al comparar una cuota con un canon de arriendo.

En Colombia el canon de un contrato de vivienda urbana solo puede subir, cada 12 meses, hasta el IPC del año anterior. Por eso en esta calculadora el arriendo sube una vez al año con la inflación que definas, mientras la cuota de un crédito en pesos se queda fija: ese es justamente el efecto que hace que arrendar sea más barato al principio y más caro con los años.

Es lo que dejas de ganar por usar tu plata en una cosa en vez de otra. Si tienes 120 millones metidos en un apartamento, esa plata deja de rendirte en un CDT o un fondo. Ignorarlo hace que comprar parezca mucho mejor de lo que es. En esta calculadora ese costo se cobra cada mes sobre el capital que realmente tienes puesto en el inmueble, y se compensa con la valorización que ganas.